巨化股份股吧:香港地产股被过度看淡

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文/新浪港股(微信公众号xlgg-sina)专栏作家 陈锦兴

一旦疫情逆转,内地和香港通关可期,本地地产将会在昏睡之中苏醒,这个冷清的板块就有望重现生气。

2020年恒生指数跌约3%,当中以地产分类指数跌幅最大,达20%。无论是地产发展、收租以至房托等股份都有不同程度的跌幅。与内地房企高杠杆营运不同,本地地产股的资产负债水平并不高,因此面对经济逆风时,韧力较强。诚然,市场的投资偏好已变,更着重收入、盈利增长及创新,新经济、内需及新能源等板块备受青睐,估值亦被不断推高。不过,2021是复苏之年,地产股是大有条件修复过度低迷的估值。

有关地产股的负面消息,已在不断消化,包括经济收缩、本地失业率恶化、商铺写字楼空置率升及移民潮等等,这确实对本地地产市道带来压力,但绝非预期般大。商铺价值虽然急挫,但业主多为实力投资者,持货力强,商铺价值个别跌幅较大,估计未来复元速度也快。至于楼价,在极艰难的2020年,只跌约1%,反映楼市仍硬净,刚性需求大,特别是二手交投,去年超过40,000宗,市场承接力强劲。

正面地看,全球正开始疫苗接种,香港预计2月展开计划,这是重启经济回归正常的重要一步,即使疫苗并非万灵丹,但已燃起抗疫署光。在香港,疫情已经历第四波,抗疫反反复覆之余,政府已吸收不少宝贵经验,不断加强检测、追纵、隔离及治疗的能力,再加上疫苗及市民防疫意识提升,上半年能控制疫情,甚至与内地、澳门通关,绝非全无可能。到时,本地地产股大幅回升,将是大概率事件。

还有,本地蓝筹地产股都是优质公司,吸取了97年的教训,地产公司的经营策略都是稳打稳扎,不会过渡借贷,过去20年,香港也经历不同的经济起伏,但地产公司的财务状况依然十分健康,资金流及负债情况稳定。新地、新世界及长实等发展商,去年卖楼不差,新盘合约销售保持,加上内地的销售理想,地产发展收益并无受疫情的影响,也保障了未来的盈利。

至于以收租为主的地产商,去年影响是较大,一来要补贴租户,共渡时艰,二来减租压力也增加。然而,最近两个月的本地零售数据,看来已逐渐改善,以往出国旅游的消费力,开始接受现实,更多地留港。看来,本地消费最坏时刻已过,当防疫限制放宽,本地消费料有报复性回升,商场人流、销售额也会大幅反弹,收租股将是主要受惠者。

估值而论,本地地产股绝不昂贵,就算是蓝筹地产股,资产净值折让也高达三成以上,息率平均达5厘。虽然股市的现实是不理基本,只看故事,传统地产股暂难取悦投资者。然而,一旦疫情逆转,内地和香港通关可期,本地地产将会在昏睡之中苏醒,这个冷清的板块就有望重现生气。

(本文作者介绍:毕业于香港大学经济系,具20年股市分析经验,深明股市中的风险与机遇。此外,曾担任一家本地精品投行的首席分析师,专门研究本地的中小型股。现任英皇证券(香港)有限公司研究总监,不时在香港的电台、电视及报章杂志评论港股。)

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